这次硅谷之行，我们采访了一位低调的北美房地产投资大佬，

她从清华法学院研究生出发，2007年来美，经历08年金融危机，从佛罗里达短卖房起步，凭2,000美元定金赚下第一桶金，逐步建立北美最大华人投资社群。

她不仅精通房地产投资逻辑，也深耕社群与知识付费，让财富和影响力双向积累，是华人圈不可多得的全能操盘手。

这篇文章一起来了解一下北美的房地产市场。

一、北美房地产起步与危机机会

刘思毅：

你什么时候来美国的？

访谈人：

我是 2007 年。我应该算是老移民二代，将近 20 年了。

刘思毅：

什么契机？

访谈人：

就是申请美国的法学院过来的。我在国内是清华法学院研究生毕业以后申请美国过来的，当时算是正规军过来的。

刘思毅：

当时就决定要来美国再深造一波？

访谈人：

还好了，其实真正来了以后我学也没读完。

刘思毅：

创业了发现房地产红利。是吗？你就一直在房地产领域创业吗？

访谈人：

没错，我讲一下我的背景。刚好 2007 年来了以后，2008 年金融危机。所以那个时候，大家也知道，美国房地产市场发生了巨大的改变，很多房子腰斩。当年 08 年金融危机，整个美国房地产市场都在下跌。那个时候，我应该算是华人第一波进入佛罗里达州房地产市场的奥兰多。

刘思毅：

你做佛州？一开始做佛州的生意？

访谈人：

是。我当时人在纽约。短租房最高峰的时候五六十万，我买的时候是 32 万，但 32 万在半年以后就开始急剧下跌。金融危机来了以后，每个月房价掉五万、十万美元，然后后来就剩 3 万美元。我那时没钱，手里就有 3 万，而且我找了一个搭档。

刘思毅：

你说 3 万美元是租金还是售价？

访谈人：

3 万美元是首付。我首付才 3 万，其实首付本来要 6 万，但我的搭档在最后临时放钱的时候跑了。

刘思毅：

你是不是第一代华人在美国炒房了？

访谈人：

我应该是，这个世纪初应该是第一代。

刘思毅：

华人炒房团当年中国大陆也在炒，美国这边华人也在炒，华人都在炒房。

访谈人：

但我那个时候应该算华人第一波去奥兰多炒房的，还有一个比我更早的一波，是我的启蒙老师，但他们炒得更早，后来破产了。

刘思毅：

这是第一个选题，我们用十分钟聊，叫做《在美国华人炒房到底有多厉害，赚多少钱？》你们炒房的逻辑和中国大陆一样吗？美国和中国炒房逻辑一样吗？

访谈人：

其实美国和国内还是不太一样。每个区域选房逻辑不完全一样，但也有相似之处，关键是选对区域。像我们是佛州，还有 Vegas，这些地方都在大幅下跌，但下跌很快。我们买完以后会持平两到三年。在这两到三年里，我的操作方式就是坐在电脑前，不干别的事，只做一件事：市场上有房子出来，我第一个把 offer 递上去。当时我大概拿了 20 多套 short sale房子。

刘思毅：

不断吃货，不断吃。

访谈人：

但是不断吃，我大致跟你讲，其实不用花什么钱。只用你一个房子付 2,000 美元的定金。原因是因为短卖房，你们可能没有听说过。在当年金融危机的时候，short sale 短卖意思就是，比如说你还不起这个房子了，你可以做 short sale 等着银行批，但可能信用方面会有一些限制。一般情况下，我们付了 2,000 美元的定金，抢到房子以后，银行可能要花半年到两年的时间才会批下来。那你这 2,000 美元其实随时可以退出，没有任何风险。当时我把这个事情跟很多朋友说，全部都胆小，不敢去拿。

刘思毅：

所以到 book 之后，你自己是有优先认购权。

访谈人：

我这个就是只有我，我可以随时 cancel。

刘思毅：

这个优先认购是唯一认购权。

访谈人：

exactly，但是我随时可以 cancel。那个时候，我做了一个操作：等银行批之前，我其实已经找到买家了，因为我当时现金也不多。打一个时间差，exactly。然后最后就是，比如说您是买家，我房子 close 后，我就转手卖给您，但那时候玩的小，不敢开太高价。可能我 18 万买的，我卖 22 万，挣 4 万块。

刘思毅：

但是 2,000 刀杠杆 4 万刀。

访谈人：

这是我当年的第一桶金，而且那个时候我的梦想就是…

刘思毅：

那你凭什么可以拿到下一波买家？你凭什么找到下一波买家？

访谈人：

我可以这样说，就因为我现在有社群起来了。

刘思毅：

这位姐姐是北美房地产经纪人，最大社群。

访谈人：

不是经纪人，是投资人。

刘思毅：

北美房产投资人。

访谈人：

exactly，我后面 90% 的学员都是投资人。

刘思毅：

科技公司职场打工人、黄金打工人以及高管的太太都有闲钱。

访谈人：

医生。

刘思毅：

要么放股票，要么放房地产。

访谈人：

弯曲的码农特别多，90% 是科技公司的大厂。

刘思毅：

所以说你真的是未卜先知。你的人生历程，第一桶金和现在的生意仍然有高关联性。

访谈人：

exactly。后来我在 Vegas 也买房，然后又在费城建学生公寓，这些都是我远程操作的。

刘思毅：

为什么要选费城？为什么选 Vegas？为什么选佛罗里达？

访谈人：

因为当时佛罗里达州房价跌了大约 2/3。比如说 50 多万的房子最低跌到 20 多万。我 32 万买的房子，接下来两个月本金几乎全跌完。但半年后慢慢回到我的本金。

二、北美房地产有啥市场规律？

刘思毅：

美国房地产市场也有剧烈下跌，而且不管的，美国政府不救房的。

访谈人：

没有救的。

刘思毅：

不救市，自负盈亏，这市场有点凶险啊。

访谈人：

但是就说，你记住，每次危机的时候必然是机会，一定要在危机之中，我们才能抓住好的投资机会。

刘思毅：

那一般这种房地产投资人，他们不仅在本州买房，大家都是在全美寻找投资机会。北美华人炒房客也是在全美寻找投资机会。

访谈人：

但是那个时候，因为没有微信，我跟大家讲哈，我那个时候说，如果有一个北美地产学堂，我们现在做的社群，我的资产肯定是 5 倍到 10 倍，但当时我没有任何人可以问。

刘思毅：

所以说你的下一站才是又做了一个 Hub，这个 Hub 就是社群。

访谈人：

我慢慢跟你讲这个故事哈。那时候我在网站上找黄页，找经纪人，连经纪人都找不着，所以我自己做了很多市场调研。那个时候，美国可能有一个叫“无效文学城”的网站，上面有投资理财板块，有一些资深地产投资人，但我是小白，问别人人家不会理我。我还在新泽西投了很多，比如 J City、North Bro，我买的这些二三十万的房子，现在应该涨到八九十万了。

刘思毅：

你现在手里有多少套房子？姐。

访谈人：

记不住了。哈哈，记不清。

刘思毅：

你交易过多少套房子？

访谈人：

交易过的话，我们公司后来慢慢做了一个地产经纪人平台，做了八九个周，那肯定上千套以上，一千套房子。但我本人记不清了，因为我投了很多房地产，也投了很多商业。只是可能是一部分相当于我们自己是 GP，也有投资人来投，所以进来的数量比较多。而且我刚刚在日本买了三栋。

刘思毅：

在全球配？

访谈人：

是。

刘思毅：

全球美国、日本还有其他房地产吗？

访谈人：

其他有英国，我在看，但还没买。还有迪拜，他们也推荐给我一些。

刘思毅：

美国房地产，如果讲三点，对于华人投资者最应该识别的三点特点是什么？

访谈人：

我觉得美国房地产相比十年前、前几年，就像中国房地产市场 2016 年之前一样火爆。但美国真的很便宜。过去十年，美国房地产市场经历 08 年金融危机后，基本翻了两到三倍，非常可观，尤其是 2020 年疫情以后。

刘思毅：

2020 年之后的房地产有多疯狂？

访谈人：

2021 年大家复现了 2006 年那种情况。比如说一个建商开盘，一个晚上就有人背着行李，甚至带帐篷去排队，前面还有人帮忙排队黄牛。

刘思毅：

都是华人这样做？

访谈人：

美国人还有印度人都会这样做。

刘思毅：

都这样做。exactly。都是房地产狂潮。每个国家的房地产爆炸都会引发国民集体投资，疯了一样，大家都进场投资，是吧？

访谈人：

一样每个人，这是人性的事情。所以不仅中国人砸房市，exactly。有的时候我在看房地产市场变化的时候，会把国内的一些变化做对照。比如说，你看像新区浦东，它有可能比老区涨得还快。我们这边也会发现类似情况，比如阿万，这几年的新房增长曲线，比旧房涨得快。但这两年因为新房涨得过高，二手房就凸显了，所以整体上跟国内房地产板块轮动还是有一定类似的。

刘思毅：

哎，所以说跨境的这种事业真的会有周期对照吗？一定会有吗？

访谈人：

有周期对照。而且在美国房地产市场，我一直在研究各个国家的房地产市场，发现确实有板块轮动。举个例子，当年在纽约，大纽约地区房地产在 06 年是全美国最好的地方。但十年后，别的地方像西雅图湾区、南加州，以及其他地区房地产都翻倍了，但纽约曼哈顿的房子呢，比如 2009 年 75 万的房子，中央公园旁边，一室一厅，当时价格也蛮不错的。

刘思毅：

黄金地段。

访谈人：

对。我想问你，你觉得现在曼哈顿，一室一厅的好地段房子多少钱？2009 年 79 万，现在 16 年过去了。

刘思毅：

100 万刀。

访谈人：

85 万，基本不怎么涨。

刘思毅：

就已经没有泡沫可以再向上堆砌了，原因是因为它贵了，是吗？

访谈人：

是这样子，还是回到板块轮动和各种政策原因。有些人会去别的地方。比如华人在纽约的布鲁克林，以前有其他族裔比较多，房价便宜；Queens，比如法拉盛，像国内三四线小城市，但这些地方 gentrification（中产化）后，这几年涨得很好。而曼哈顿中心位置反而一般。

刘思毅：

势能已经完全不够了。

访谈人：

所以整个纽约、新泽西区域，你会发现增长是不平衡的。跨全美也是同样道理。比如西雅图，这两三年，当年我们在纽约觉得西雅图是二三线城市，但现在西雅图房价涨得比纽约、曼哈顿快很多。

刘思毅：

美国最贵的前三个区域是什么？

访谈人：

美国我觉得湾区肯定是第一，宇宙中心。但湾区也有板块轮动。比如南湾、东湾，十几年前高的地方，现在慢慢开始没落，不是阴跌，就是基本持平。

刘思毅：

不涨，就是在跌，对吗？

访谈人：

exactly。原因是 old money 所在区域。做投资一定要看大公司在哪、年轻人去哪。像圣地亚哥，拉霍亚这些 old money 传统区域，这几年涨得不如 camera valley（科技公司聚集地）涨得快。

刘思毅：

湾区是第一，第二呢？

访谈人：

第二的话，就是这几年的涨幅，我 don’t think so。我就觉得像西雅图涨得很好。

刘思毅：

真的是新区人口净流入，年轻势能来了。

访谈人：

然后现在加州这边，这几年涨得比较快。

刘思毅：

第三是尔湾吗？

访谈人：

尔湾的话，这两年涨得非常快。以前南加州阿凯迪亚比较高，那是什么地方呢？阿凯迪亚这个地方国内很多老移民，old man，他们也喜欢。但尔湾这几年，我记得 2014 年我搬到加州的时候，阿凯迪亚房子很贵，但尔湾那个时候很便宜，六七十万就可以买一个独立小屋。

访谈人：

但是十年后，你会明显看到，像阿凯迪亚，当年 2015 年 700 多万的房子，现在 700 多万根本卖不出去，十年没涨，甚至还在跌。刚才我说的平稳，是指其他地方，但这个确实在跌。而阿万这边，比如当年六七十万的房子，现在可能一百七八十万。

刘思毅：

涨了两倍。

访谈人：

两倍半。像阿万旁边的 Newport Coast，当时价格也不贵。我记得 2014 年 400 多万可以买个 5,000 多平方尺的房子，有 view、游船、海滩，还在无敌高尔夫球场旁边。现在的话，可能就得上千万了。

刘思毅：

那在美国买房子的人，到底是本土华人居多，还是来自中国大陆的华人居多？

访谈人：

非常好的 question。很多人经常问我这个问题。我会这样判断：我们公司开发了很多工具，我们是一个数据公司，可以把尔湾每个小区的华人占比排序。比如我们的小区叫奥特尔（比较有名，小区里韩国明星也住），里面 74% 是中国人。刚开盘时可能 80% 以上都是中国人。现在中国人买了很多套，开始陆续卖掉，中东人、越南人、韩国人开始入场。

所以当我判断市场是否会跌，我会看人口比例。如果华人多，当市场开始 slow，比如现在市场不好，买入的人会减少。但如果华人少，有各族裔，新房少，投入少，房价就不会大量下跌。最近一两年尔湾的新盘，去年房价涨得过高，三千平方尺的房子有人买到 500 万。

刘思毅：

华人越来越多，就涨不动了。为啥呢？为啥在美国华人越来越多？

访谈人：

是这样，我大致讲讲哈。我们要看，不是华人看得多就好，华人在的区域，房地产市场确实非常好，这是首先要记住的。但我们一定要看到这个地方有没有就业。尔湾的话，我说长期不用太担心，但不要光看尔湾现在很好，长期要看我们进场的时候，房价有没有泡沫。

所有房地产市场离不开一个事情，就像 2020 年底大家去狂炒奥斯丁，马斯克说要在奥斯丁建造什么，导致很多人去奥斯丁买房，没买的人就觉得少了。但现在大量房子在建，所以泡沫很大。泡沫一定要挤掉才健康。尔湾这两年是起泡的时候。第一、第二点，尔湾新建房比较多，当市场库存多时，房价涨不起来，这是毋庸置疑的，无论城市多好。我们要看几个方面，一是年轻人进入，二是有没有科技产业，各种产业进入，三是市场库存多少。